اجاره نامه دست نویس

اجاره نامه دست نویس، سندی است که موجر و مستاجر بدون مراجعه به مشاور املاک یا دفترخانه اسناد رسمی، توافقات خود را به صورت کتبی بر روی یک برگه عادی ثبت می کنند. این نوع قرارداد، در صورت رعایت اصول و شرایط حقوقی خاص، از اعتبار قانونی برخوردار است و می تواند مبنای روابط موجر و مستاجر قرار گیرد. آگاهی از الزامات حقوقی و نحوه نگارش صحیح این اسناد برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، برای هر دو طرف قرارداد ضروری است.

در دنیای امروز، قرارداد اجاره یکی از رایج ترین عقود در حوزه املاک و مستغلات است. بسیاری از افراد به دلایل مختلفی نظیر صرفه جویی در هزینه های کمیسیون، سهولت و سرعت در تنظیم، یا تمدید قراردادهای پیشین با آشنایان، ترجیح می دهند اجاره نامه را به صورت دست نویس تنظیم کنند. با این حال، غفلت از اصول حقوقی و عدم آگاهی از جزئیات فنی این نوع قراردادها می تواند منجر به بروز اختلافات جدی و پیچیدگی های قانونی شود. شناخت ماهیت، اعتبار، مزایا، معایب و نکات کلیدی حقوقی اجاره نامه دست نویس، برای هر دو طرف معامله حیاتی است تا بتوانند با دیدی باز و اطلاعات کافی، قراردادی محکم و بدون ابهام تنظیم کرده و از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنند.

اجاره نامه دست نویس چیست؟ تعریف و جایگاه حقوقی

اجاره نامه دست نویس که در اصطلاح حقوقی به آن اجاره نامه عادی نیز گفته می شود، قراردادی است که موجر (اجاره دهنده) و مستاجر (اجاره کننده) مفاد توافقات خود را در مورد اجاره یک ملک یا شیء، بدون واسطه و به صورت مکتوب بر روی یک سند غیررسمی تنظیم و امضا می کنند. این سند، برخلاف اجاره نامه های رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شوند، فاقد کد رهگیری است و تحت نظارت مستقیم نهادهای دولتی یا اتحادیه های صنفی تنظیم نمی گردد. اما این به معنای عدم اعتبار قانونی آن نیست.

تفاوت با اجاره نامه بنگاهی و رسمی

برای درک بهتر جایگاه اجاره نامه دست نویس، لازم است آن را با دو نوع دیگر از قراردادهای اجاره مقایسه کنیم:

1. اجاره نامه بنگاهی (تنظیم شده در مشاور املاک): این نوع اجاره نامه در دفاتر مشاور املاک و معمولاً بر روی فرم های چاپی استاندارد اتحادیه املاک تنظیم می شود. ویژگی اصلی آن، دریافت کد رهگیری است که قرارداد را در سامانه جامع املاک و مستغلات کشور ثبت می کند. این کد رهگیری به جلوگیری از کلاهبرداری (مانند اجاره دادن یک ملک به چند نفر) کمک کرده و امکان استعلام وضعیت ملک را فراهم می آورد. همچنین، مشاور املاک به عنوان واسطه و کارشناس، در تنظیم صحیح مفاد و رعایت قوانین کمک می کند، هرچند که حق کمیسیون دریافت می نماید.
2. اجاره نامه رسمی: این نوع قرارداد در دفاتر اسناد رسمی (محضر) تنظیم و ثبت می شود. اجاره نامه های رسمی از نظر حقوقی بالاترین سطح اعتبار و قدرت اجرایی را دارند و در صورت بروز اختلاف، به سرعت و سهولت بیشتری می توان از طریق مراجع قضایی اقدام به اجرای مفاد آن نمود. به دلیل ماهیت رسمی بودن، این اسناد نیاز به کد رهگیری جداگانه ندارند، اما تنظیم آن ها مستلزم صرف هزینه و زمان بیشتری است و در عمل، کمتر رایج هستند.

اجاره نامه دست نویس یا عادی، در بین این دو قرار می گیرد. در حالی که به اندازه اجاره نامه رسمی قدرت اجرایی بالا و سریع ندارد و فاقد کد رهگیری و نظارت بنگاهی است، اما اگر با رعایت شرایط قانونی مشخصی تنظیم شود، می تواند در مراجع قضایی به عنوان یک سند عادی معتبر مورد استناد قرار گیرد.

قانون گذار جمهوری اسلامی ایران، در قوانین مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر، اعتبار قراردادهای اجاره عادی را به رسمیت شناخته و چارچوبی برای پذیرش آن ها در نظام حقوقی کشور تعیین کرده است.

برای روشن تر شدن تفاوت ها، می توان جدول زیر را ارائه داد:

ویژگی	اجاره نامه دست نویس (عادی)	اجاره نامه بنگاهی (با کد رهگیری)	اجاره نامه رسمی (دفترخانه ای)
محل تنظیم	بین طرفین، روی برگه عادی	دفتر مشاور املاک	دفتر اسناد رسمی
کد رهگیری	ندارد	دارد	ندارد (ذاتاً رسمی است)
هزینه	کمترین	متوسط (کمیسیون)	بیشترین (حق الثبت)
اعتبار حقوقی	معتبر (با شرایط خاص)	معتبر و مستحکم	بالاترین اعتبار و قدرت اجرایی
تخلیه فوری	با شرایط ماده ۲ ق.ر.م.م ۱۳۷۶	امکان پذیر	امکان پذیر (سرعت بالا)
واسطه/نظارت	ندارد	مشاور املاک	سردفتر اسناد رسمی

اعتبار حقوقی اجاره نامه دست نویس: آیا معتبر است؟

یکی از مهم ترین دغدغه های افراد هنگام تنظیم اجاره نامه دستی، اطمینان از اعتبار حقوقی آن است. خوشبختانه، نظام حقوقی ایران، اعتبار اسناد عادی از جمله اجاره نامه های دست نویس را به رسمیت می شناسد. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهایی که طرفین با رعایت اصول قانونی و بدون مخالفت با نظم عمومی جامعه تنظیم می کنند، بین آن ها لازم الاجرا و معتبر است. همچنین، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ به طور خاص به این نوع اجاره نامه ها پرداخته است.

شرایط ضروری برای اعتبار کامل و قابلیت اجرایی (بر اساس ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)

اگرچه اجاره نامه دست نویس به طور کلی معتبر است، اما برای اینکه از مزایای قانونی خاصی مانند تخلیه فوری ملک بهره مند شود، لازم است که شرایط خاصی را مطابق با ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ رعایت کند. این شرایط عبارتند از:

• کتبی بودن قرارداد: توافق شفاهی نیز معتبر است، اما اثبات آن دشوار و مستلزم شهادت شهود و دلایل دیگر است. برای اعتبار اجرایی، اجاره نامه حتماً باید به صورت مکتوب باشد.
• تعیین دقیق مدت اجاره: مدت اجاره باید به صورت دقیق و مشخص (مثلاً یک سال از تاریخ فلان تا فلان) در اجاره نامه قید شود. عدم تعیین مدت، مطابق با ماده ۴۶۸ قانون مدنی، موجب بطلان قرارداد اجاره می شود.
• تنظیم در دو نسخه متحدالشکل: قرارداد باید در دو نسخه کاملاً یکسان تنظیم شود تا هر یک از طرفین یک نسخه را در اختیار داشته باشند. این کار از تغییرات احتمالی بعدی در متن جلوگیری می کند.
• امضای موجر و مستاجر: هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، باید تمامی صفحات اجاره نامه را امضا کنند. این امضا به منزله پذیرش و تعهد به مفاد قرارداد است.
• امضای دو نفر شاهد: حضور و امضای دو نفر شاهد (افراد بالغ و عاقل) ذیل اجاره نامه، یکی از مهم ترین شرایط برای شمول قرارداد تحت قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و امکان درخواست تخلیه فوری است. شهود نباید نفع شخصی در قرارداد داشته باشند و ترجیحاً باید از افراد مطمئن و قابل اعتماد انتخاب شوند.

در صورتی که اجاره نامه دست نویس، تمامی این شروط را داشته باشد، یک سند عادی کامل تلقی شده و تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ قرار می گیرد. در این حالت، موجر می تواند در پایان مدت اجاره و با عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، از طریق مراجع قضایی تقاضای صدور دستور تخلیه فوری را نماید.

در غیر این صورت، یعنی اگر اجاره نامه دستی فاقد یکی از شرایط فوق (به خصوص امضای دو شاهد) باشد، از اعتبار قانونی برخوردار است اما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ نخواهد بود و دعاوی ناشی از آن بر اساس قانون مدنی مورد رسیدگی قرار می گیرد. در این حالت، مراحل تخلیه ملک ممکن است طولانی تر و پیچیده تر باشد.

اعتبار اجاره نامه دست نویس بدون کد رهگیری

اجاره نامه بدون کد رهگیری، همان اجاره نامه عادی یا دست نویس است که در بنگاه املاک ثبت نشده. همانطور که توضیح داده شد، فقدان کد رهگیری به تنهایی از اعتبار حقوقی اجاره نامه نمی کاهد. اگر شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ (امضای دو شاهد، تعیین مدت و …) رعایت شده باشد، این اجاره نامه معتبر و قابل استناد در مراجع قضایی خواهد بود. کد رهگیری بیشتر جنبه نظارتی و شفاف سازی معاملات در سامانه املاک را دارد تا جنبه ماهوی بر اعتبار قرارداد.

اعتبار پشت نویسی و پیوست ها در اجاره نامه دستی

در بسیاری از موارد، طرفین ممکن است پس از تنظیم اجاره نامه اصلی، نیاز به اضافه کردن شروط جدید یا تغییراتی در قرارداد داشته باشند. این تغییرات معمولاً به صورت پشت نویسی بر روی نسخه اصلی اجاره نامه یا به صورت پیوست به آن اضافه می شوند. برای اینکه این پشت نویسی ها یا پیوست ها معتبر باشند و در مراجع قضایی مورد پذیرش قرار گیرند، لازم است که به وضوح به قرارداد اصلی ارجاع داده شده و به امضای تمامی طرفین و شهود اجاره نامه اصلی برسند. همچنین، تاکید بر این نکته که این پیوست ها جزء لاینفک قرارداد اصلی هستند، می تواند به استحکام حقوقی آن ها کمک کند.

تفاوت اسناد عادی و رسمی

تفاوت اساسی اسناد عادی (مثل اجاره نامه دست نویس) و اسناد رسمی (مثل اجاره نامه ثبت شده در محضر) در قدرت اثبات و اجرایی آن هاست. سند رسمی، اصالت و تاریخ تنظیم آن مفروض است و اثبات خلاف آن دشوار است. در مقابل، اصالت سند عادی در صورت انکار یا تردید، باید توسط مدعی (کسی که به آن سند استناد می کند) اثبات شود. همچنین، اسناد رسمی از قابلیت اجرایی مستقیم در اداره ثبت برخوردارند، در حالی که اسناد عادی برای اجرا نیاز به صدور حکم از دادگاه دارند (مگر در موارد خاص مثل دستور تخلیه فوری در قانون ۱۳۷۶).

مزایا و معایب تنظیم اجاره نامه دست نویس

تصمیم برای تنظیم اجاره نامه دستی، هم مزایا و هم معایبی دارد که هر دو طرف قرارداد باید از آن ها آگاه باشند. شناخت این نکات به آن ها کمک می کند تا با دیدی واقع بینانه، بهترین تصمیم را برای شرایط خاص خود اتخاذ کنند.

مزایای اجاره نامه دست نویس

تنظیم اجاره نامه به صورت دست نویس، برای برخی افراد و در شرایط خاص، می تواند انتخاب مناسبی باشد:

• کاهش هزینه ها: بارزترین مزیت، حذف هزینه های کمیسیون مشاور املاک است که می تواند مبلغ قابل توجهی باشد، به خصوص در شهرهای بزرگ و با توجه به مبالغ بالای رهن و اجاره.
• سرعت و سهولت در تنظیم: فرآیند تنظیم قرارداد دست نویس بسیار سریع تر از مراجعه به بنگاه یا دفترخانه است. طرفین می توانند در زمان و مکان مورد توافق خود، به سرعت قرارداد را تنظیم و امضا کنند.
• انعطاف پذیری بیشتر در تعیین شروط: در اجاره نامه های دست نویس، طرفین آزادی عمل بیشتری در تعیین شروط خاص خود دارند و می توانند مواردی را که ممکن است در فرم های استاندارد بنگاهی یا رسمی گنجانده نشده باشد، به راحتی به قرارداد اضافه کنند.
• مناسب برای تمدید قراردادهای قبلی و روابط آشنایی: در مواردی که موجر و مستاجر از قبل با یکدیگر آشنایی دارند و یا قصد تمدید قرارداد قبلی (چه بنگاهی و چه دست نویس) را دارند، تنظیم مجدد قرارداد به صورت دستی، ساده تر و کم دردسرتر است.

معایب و ریسک های حقوقی

در کنار مزایا، اجاره نامه عادی معایب و ریسک های حقوقی بالقوه ای نیز دارد که عدم توجه به آن ها می تواند منجر به مشکلات جدی شود:

• احتمال بروز ابهامات و اختلافات به دلیل عدم آگاهی حقوقی: بزرگترین ریسک، ناشی از عدم اطلاع کافی طرفین از قوانین و مقررات حقوقی است. نگارش غیردقیق، مبهم یا ناقص بندهای قرارداد، می تواند به تفسیرهای متفاوت منجر شده و اختلافات آینده را دامن بزند.
• مشکلات در اثبات ادعاها: از آنجا که این قرارداد فاقد کد رهگیری و نظارت کارشناس رسمی است، اثبات صحت مفاد آن در صورت انکار یکی از طرفین، ممکن است دشوارتر باشد و نیاز به ارائه مدارک و شواهد بیشتری در دادگاه داشته باشد.
• عدم امکان تخلیه فوری ملک در صورت عدم رعایت شرایط قانونی: همانطور که پیشتر ذکر شد، اگر اجاره نامه دست نویس شرایط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ (به خصوص امضای دو شاهد) را نداشته باشد، موجر نمی تواند حکم تخلیه فوری دریافت کند و باید مراحل طولانی تر و پیچیده تری را در دادگاه طی نماید.
• ریسک های کلاهبرداری: فقدان کد رهگیری و عدم ثبت رسمی، زمینه را برای برخی کلاهبرداری ها مانند اجاره دادن یک ملک به چند نفر یا اجاره دادن ملکی که موجر مالک آن نیست، فراهم می کند.
• عدم انطباق با فرم های استاندارد و به روز قوانین: فرم های استاندارد مشاوران املاک، معمولاً با تغییرات و اصلاحات قوانین به روز می شوند. اما در قراردادهای دست نویس، ممکن است طرفین از آخرین تغییرات قانونی بی اطلاع باشند و بندی را در قرارداد بگنجانند که خلاف قانون یا منسوخ شده است.

با توجه به موارد فوق، توصیه می شود حتی در صورت تمایل به تنظیم اجاره نامه دست نویس، حتماً از مشورت یک وکیل یا کارشناس حقوقی استفاده شود تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده پیشگیری گردد.

گام به گام: نحوه تنظیم اجاره نامه دست نویس صحیح و کامل

تنظیم یک اجاره نامه دست نویس صحیح و محکم، نیازمند دقت و رعایت جزئیات حقوقی است. هدف این بخش، ارائه یک راهنمای گام به گام برای کمک به موجران و مستاجران در این فرآیند است تا بتوانند قراردادی شفاف و قابل استناد تنظیم کنند. اگرچه این راهنما جامع است، اما هیچ گاه جایگزین مشاوره حقوقی تخصصی در موارد پیچیده نخواهد بود.

مراحل اولیه قبل از نگارش

پیش از آنکه قلم به دست بگیرید و شروع به نوشتن کنید، انجام مراحل زیر ضروری است:

1. جمع آوری مدارک هویتی کامل و معتبر طرفین: از موجر و مستاجر (و در صورت وجود وکیل یا نماینده قانونی، از او نیز) اصل کارت ملی و شناسنامه را رؤیت کرده و کپی واضحی از آن ها تهیه کنید. مطابقت چهره با عکس، تطابق شماره ملی با اطلاعات و عدم انقضای کارت ملی ضروری است.
2. جمع آوری اطلاعات دقیق ملک: آدرس پستی دقیق، پلاک ثبتی ملک (از روی سند مالکیت)، کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری) و هرگونه ویژگی خاص دیگر (مانند متراژ، تعداد اتاق، طبقه، امکانات عمومی ساختمان) را یادداشت کنید.
3. توافق بر سر تمام جزئیات قبل از نوشتن: پیش از نگارش، تمامی شروط و توافقات (مبلغ اجاره، ودیعه، مدت، نحوه پرداخت، مسئولیت هزینه ها، شرایط فسخ) را به صورت کامل و واضح با یکدیگر مطرح و به توافق نهایی برسید تا حین نگارش ابهامی پیش نیاید.

اجزای ضروری و نحوه نگارش دقیق هر بند

یک اجاره نامه دستی کامل باید شامل بندهای زیر باشد. هر بند باید با وضوح و بدون ابهام نگارش شود:

۱. مشخصات کامل طرفین

این بخش باید شامل اطلاعات دقیق موجر، مستاجر و در صورت لزوم، وکیل یا نماینده قانونی آن ها باشد:

• نام و نام خانوادگی: دقیقاً مطابق با مدارک هویتی.
• نام پدر: برای احراز هویت.
• کد ملی و شماره شناسنامه: مهم ترین ارکان هویتی.
• تاریخ تولد: برای اطمینان از اهلیت قانونی (بالغ بودن).
• آدرس دقیق اقامتگاه: آدرس محل سکونت فعلی یا آدرس قانونی (نه آدرس ملک مورد اجاره).
• شماره تماس: تلفن ثابت و همراه.

در صورتی که یکی از طرفین شخصیت حقوقی (شرکت) باشد، نام کامل شرکت، شماره ثبت، شناسه ملی، آدرس دفتر مرکزی و مشخصات کامل نماینده قانونی آن (مدیرعامل یا صاحب امضا) باید ذکر شود.

۲. مشخصات کامل مورد اجاره

این بخش باید به وضوح ملک مورد اجاره را توصیف کند:

• نوع ملک: خانه ویلایی، آپارتمان، مغازه، زمین، واحد اداری و غیره.
• آدرس دقیق: شامل شهر، منطقه، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد.
• پلاک ثبتی: شماره قطعه تفکیکی و اصلی (مطابق سند مالکیت).
• متراژ: مساحت دقیق ملک (مثلاً ۸۰ متر مربع).
• تجهیزات و امکانات موجود: لیستی از وسایل و تجهیزاتی که به همراه ملک به مستاجر تحویل داده می شود (مثلاً کابینت، پکیج، کولر، کمد دیواری، خط تلفن ثابت با شماره). وضعیت این امکانات باید ذکر شود (سالم، نیاز به تعمیر).
• کاربری: مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، انبار و غیره. ذکر کاربری صحیح بسیار مهم است؛ استفاده از ملک برای کاربری غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده، می تواند موجب حق فسخ برای موجر شود.

۳. مدت زمان اجاره

همانطور که قبلاً ذکر شد، تعیین مدت اجاره بسیار حیاتی است و عدم ذکر آن موجب بطلان قرارداد می شود. مدت باید به صورت دقیق و با ذکر تاریخ شروع و پایان (به عدد و حروف) قید شود. مثلاً: مدت اجاره از تاریخ ۱۴۰۳/۰۷/۰۱ لغایت ۱۴۰۴/۰۶/۳۱ شمسی، معادل یک سال کامل شمسی می باشد.

۴. مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت

این بخش باید تمام جزئیات مربوط به اجاره بها را شامل شود:

• میزان اجاره ماهانه: مبلغ اجاره باید به عدد و حروف به صورت واضح (مثلاً مبلغ ۲۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال معادل دو میلیون تومان) ذکر شود.
• زمان پرداخت: تاریخ دقیق پرداخت اجاره هر ماه (مثلاً اول هر ماه شمسی).
• روش پرداخت: نقدی، واریز به حساب بانکی (با ذکر شماره حساب کامل و نام صاحب حساب)، یا چک (با ذکر شماره چک ها، تاریخ و نام بانک).

۵. مبلغ ودیعه (رهن/قرض الحسنه) و شرایط استرداد

مبلغ ودیعه (که به عنوان رهن یا قرض الحسنه نیز شناخته می شود) باید به عدد و حروف ذکر شده و شرایط استرداد آن به دقت بیان شود. معمولاً این مبلغ پس از تخلیه کامل ملک و تسویه حساب کامل مستاجر (قبوض، شارژ و …) و تحویل ملک به موجر به او بازگردانده می شود. تاریخ دقیق واریز مبلغ ودیعه توسط مستاجر و زمان دقیق استرداد آن توسط موجر باید مشخص شود.

۶. هدف از اجاره

باید به صراحت ذکر شود که ملک برای چه منظوری اجاره داده می شود (مثلاً جهت سکونت مستاجر و خانواده ایشان، یا جهت فعالیت تجاری با نوع فعالیت مشخص). این بند به جلوگیری از سوء استفاده و تغییر کاربری بدون اجازه موجر کمک می کند.

۷. تعهدات موجر

در این بخش، موجر متعهد به انجام اموری می شود که برای مستاجر حائز اهمیت است:

• تحویل ملک در وضعیت سالم و قابل استفاده (مطابق توافق اولیه).
• انجام تعمیرات اساسی ملک (مانند تعمیر سقف، لوله کشی اصلی، سیستم گرمایش/سرمایش اصلی).
• پرداخت هزینه های مربوط به خود ملک (مانند عوارض شهرداری و مالیات بر اجاره).
• تضمین عدم ادعای شخص ثالث نسبت به ملک در مدت اجاره.

۸. تعهدات مستاجر

مستاجر نیز در قبال ملک تعهداتی دارد:

• حفظ و نگهداری از ملک و متعلقات آن به صورت متعارف.
• پرداخت به موقع قبوض مصرفی (آب، برق، گاز، تلفن) و شارژ ساختمان.
• عدم تغییر کاربری ملک بدون اجازه کتبی موجر.
• عدم واگذاری ملک به غیر (چه به صورت اجاره مجدد و چه به صورت امانت) بدون اجازه کتبی موجر.
• تحویل ملک در پایان مدت اجاره در همان وضعیت اولیه (با در نظر گرفتن استهلاک عادی).

۹. شروط ضمن عقد

این بخش برای گنجاندن توافقات خاصی است که در بندهای استاندارد نیستند. مثال ها:

• حق فسخ برای هر یک از طرفین در صورت تخلف طرف مقابل از هر یک از بندهای قرارداد.
• محدودیت نگهداری حیوان خانگی در ملک.
• تعیین زمان های خاص برای بازدید موجر از ملک (با اطلاع قبلی).
• شرط عدم استعمال دخانیات در داخل ملک.

۱۰. حق فسخ قرارداد

می توان مواردی را که هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را خواهند داشت، به تفصیل ذکر کرد. همچنین می توان تعیین کرد که کافه خیارات قانونی (همه اختیارات فسخ) از طرفین ساقط شده است یا خیر. این بند باید با دقت و مشاوره حقوقی تنظیم شود.

۱۱. مسئولیت پرداخت هزینه های جانبی

باید به صراحت مشخص شود که کدام هزینه ها بر عهده مستاجر و کدام بر عهده موجر است. معمولاً قبوض مصرفی و شارژ ساختمان بر عهده مستاجر و هزینه های مربوط به خود ملک (مالیات، عوارض نوسازی) بر عهده موجر است.

۱۲. تعیین مبلغ جریمه تأخیر (وجه التزام)

برای ایجاد ضمانت اجرایی، می توان برای تأخیر در پرداخت اجاره بها یا عدم تخلیه به موقع ملک، مبلغی را به عنوان وجه التزام (جریمه تأخیر) تعیین کرد. این مبلغ می تواند به صورت روزانه یا ماهانه باشد و باید به عدد و حروف ذکر شود. مثلاً: در صورت تأخیر در تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره، مستاجر موظف به پرداخت مبلغ X ریال به ازای هر روز تأخیر به موجر می باشد.

۱۳. چک تخلیه و نحوه استفاده از آن

گاهی موجر برای اطمینان از تخلیه به موقع، از مستاجر چک تخلیه (یا سفته تخلیه) دریافت می کند. باید توجه داشت که این چک، صرفاً برای تضمین تخلیه است و نباید با چک ضمانت پرداخت اجاره بها اشتباه گرفته شود. در قرارداد باید به صراحت قید شود که این چک بابت تضمین تخلیه ملک در پایان مدت اجاره صادر شده و پس از تخلیه و تسویه حساب، به مستاجر عودت داده خواهد شد.

۱۴. تعداد نسخ و امضاها

در انتهای قرارداد، باید تعداد نسخه های تنظیم شده (همیشه دو نسخه متحدالشکل) و لزوم امضای تمامی صفحات توسط موجر، مستاجر و دو نفر شاهد قید شود. این امضاها سندیت قرارداد را تقویت می کنند. باید اطمینان حاصل شود که هر دو طرف و شهود، تمامی صفحات قرارداد را امضا کرده اند.

دقت در نگارش هر بند از اجاره نامه دست نویس، نه تنها از بروز سوءتفاهم ها و اختلافات جلوگیری می کند، بلکه در صورت لزوم، به مراجع قضایی در رسیدگی عادلانه به پرونده کمک شایانی خواهد کرد.

نکات حقوقی مهم که موجر و مستاجر باید بدانند

هم موجر و هم مستاجر، هر یک دارای حقوق و تکالیفی هستند که آگاهی از آن ها در طول مدت اجاره برای پیشگیری از مشکلات و دفاع از حقوق خود ضروری است. تنظیم اجاره نامه دست نویس، این مسئولیت را بر دوش طرفین می گذارد که خود به این نکات اشراف داشته باشند.

برای موجر

موجران در هنگام تنظیم اجاره نامه عادی و در طول مدت قرارداد، باید به نکات زیر توجه ویژه داشته باشند:

• اهمیت احراز هویت دقیق مستاجر: پیش از امضای قرارداد، حتماً از اصالت مدارک هویتی مستاجر اطمینان حاصل کنید. کپی کارت ملی و شناسنامه را دریافت کرده و در صورت امکان، با استعلام های قانونی از عدم سوءپیشینه یا بدهی بانکی مستاجر اطمینان حاصل نمایید. این کار ریسک های مربوط به عدم پرداخت اجاره بها یا آسیب به ملک را کاهش می دهد.
• تنظیم سند جامع و شفاف: هرچه اجاره نامه دقیق تر و شامل جزئیات بیشتری باشد، احتمال بروز اختلاف کمتر خواهد بود. تمام توافقات، حتی آنهایی که به نظر جزئی می رسند، باید به صورت کتبی در قرارداد گنجانده شوند.
• تعیین تکلیف تعمیرات: به وضوح مشخص کنید که مسئولیت تعمیرات اساسی (بر عهده موجر) و تعمیرات جزئی (بر عهده مستاجر) چیست و حدود هر یک تا کجاست. این موضوع از اختلافات رایج بین موجر و مستاجر جلوگیری می کند.
• اهمیت چک تخلیه و چک اجاره بها: اگر چک تخلیه دریافت می کنید، حتماً در متن قرارداد به صراحت قید کنید که این چک صرفاً برای تضمین تخلیه ملک است. همچنین، می توانید برای تضمین پرداخت اجاره بها، چک های جداگانه ای برای هر ماه دریافت کنید که مشخصات آن ها نیز در قرارداد ذکر شود.

برای مستاجر

مستاجران نیز در فرآیند اجاره ملک با اجاره نامه دستی، لازم است به موارد زیر دقت کنند:

• بررسی دقیق ملک قبل از تحویل: قبل از امضای قرارداد و تحویل ملک، وضعیت کلی ملک، امکانات، تاسیسات (برق، آب، گاز)، شیرآلات، در و پنجره ها و هرگونه نقص احتمالی را با دقت بررسی کرده و در صورت مشاهده عیوب، آن ها را در قرارداد قید کنید یا از موجر بخواهید قبل از تحویل برطرف کند. حتی می توانید عکس یا فیلم تهیه کنید.
• شفافیت در هزینه ها: از موجر بخواهید تمامی هزینه های جانبی (شارژ ساختمان، قبوض، مالیات و عوارض) را به وضوح مشخص کند که کدام بر عهده او و کدام بر عهده مستاجر است.
• آگاهی از حقوق خود در خصوص تعمیرات و نگهداری: بدانید که تعمیرات اساسی ملک (مانند نشتی لوله های اصلی، خرابی پکیج یا آسانسور) بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی و مصرفی (مانند تعویض لامپ، شیر آب فرعی) بر عهده مستاجر. در صورت عدم انجام تعمیرات اساسی توسط موجر، مستاجر می تواند مطابق قانون اقدامات لازم را انجام دهد.
• دریافت نسخه اصلی قرارداد: حتماً یک نسخه اصلی از اجاره نامه که به امضای تمامی طرفین و شهود رسیده باشد را دریافت و تا پایان مدت اجاره نزد خود نگه دارید.

نکات مشترک

برخی نکات برای هر دو طرف قرارداد با اجاره نامه دست نویس مشترک است:

• نگهداری دقیق از نسخه ها: هر دو نسخه اجاره نامه (موجر و مستاجر) باید در محلی امن و قابل دسترس نگهداری شوند. گم شدن یا از بین رفتن قرارداد می تواند مشکلات اثباتی ایجاد کند.
• توجه به تغییرات قوانین: قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر ممکن است در طول زمان تغییر کنند. آگاهی از آخرین به روزرسانی ها می تواند در حفظ حقوق طرفین موثر باشد.
• مشورت با وکیل در موارد ابهام: هرگاه در مورد بندی از قرارداد یا موضوعی حقوقی ابهام داشتید، بهترین راهکار، مشورت با یک وکیل یا کارشناس حقوقی است. این اقدام پیشگیرانه، می تواند از هزینه ها و مشکلات بسیار بزرگتر در آینده جلوگیری کند.

مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه (در صورت اجاره تجاری):

در صورتی که ملک مورد اجاره دارای کاربری تجاری باشد و اجاره نامه دستی برای آن تنظیم شود، موضوع حق سرقفلی و حق کسب و پیشه از اهمیت ویژه ای برخوردار است. لازم به ذکر است که قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، حق سرقفلی و کسب و پیشه را صرفاً برای قراردادهای اجاره ای که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند یا در قراردادهای جدید صراحتاً حق سرقفلی به مستاجر واگذار شده باشد، به رسمیت می شناسد. در قراردادهای اجاره تجاری جدید، باید به صراحت تکلیف سرقفلی و حق کسب و پیشه مشخص شود تا از بروز اختلافات پیچیده در آینده جلوگیری گردد.

نتیجه گیری و توصیه های پایانی

تنظیم اجاره نامه دست نویس، با وجود مزایایی همچون کاهش هزینه ها و انعطاف پذیری بیشتر، مسئولیت بزرگی را بر عهده موجر و مستاجر قرار می دهد. این نوع قرارداد، در صورت رعایت اصول و ضوابط حقوقی، کاملاً معتبر بوده و می تواند مبنای یک رابطه قراردادی سالم و پایدار باشد. آگاهی کامل از شرایطی نظیر لزوم کتبی بودن، تعیین دقیق مدت، امضای دو نسخه توسط طرفین و به ویژه امضای دو نفر شاهد، برای بهره مندی از مزایای قانونی مانند تخلیه فوری ملک، حیاتی است.

همانطور که در طول این مقاله شرح داده شد، تمامی جزئیات از مشخصات طرفین و ملک گرفته تا مبلغ و نحوه پرداخت اجاره بها، ودیعه، تعهدات متقابل و شروط ضمن عقد، باید با نهایت دقت، صراحت و وضوح در اجاره نامه گنجانده شوند. غفلت از هر یک از این موارد می تواند منجر به ابهامات، اختلافات و در نهایت، پرونده های قضایی پرهزینه و زمان بر شود. ریسک هایی نظیر کلاهبرداری یا عدم امکان تخلیه فوری، از جمله چالش هایی هستند که با عدم تنظیم صحیح اجاره نامه عادی می توانند پدیدار گردند.

توصیه اکید می شود که حتی در صورت تمایل به تنظیم اجاره نامه دست نویس، پیش از امضا، حتماً با یک وکیل متخصص یا مشاور حقوقی مجرب مشورت نمایید. این اقدام پیشگیرانه، شما را از پیچیدگی های حقوقی و دعاوی احتمالی آینده مصون نگه می دارد و اطمینان حاصل می کند که قرارداد شما به طور کامل از حقوق هر دو طرف صیانت می کند. مطالعه قوانین مربوطه و به روز نگه داشتن اطلاعات حقوقی شخصی، گامی مهم در حفظ منافع شما در هر قرارداد اجاره ای خواهد بود. با رعایت این نکات، می توانید با اطمینان خاطر بیشتری وارد یک رابطه اجاره ای شوید و از حقوق خود به خوبی دفاع کنید. برای تنظیم قرارداد اجاره ای که کاملا منطبق بر نیازهای شما باشد و از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند، با متخصصین حقوقی مشورت نمایید.