نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع دارای سند رسمی

فروش ملک مشاعی که شرکا در آن به توافق نمی رسند، اغلب به امری پیچیده و زمان بر تبدیل می شود. در چنین مواردی، چاره ای جز توسل به مراجع قضایی و درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع دارای سند رسمی نیست. این فرآیند حقوقی، راهکاری قانونی برای حل اختلافات مالکان و تقسیم عادلانه سرمایه آن هاست. در ادامه، تمامی ابعاد این فرآیند از پیش نیازهای قانونی تا نحوه تنظیم دادخواست و اجرای آن را به تفصیل شرح خواهیم داد.

مالکیت مشاع، حالتی است که در آن دو یا چند نفر به طور همزمان و در هر جزء از یک مال، سهیم باشند، بدون آنکه سهم هر یک به صورت فیزیکی مشخص و جدا شده باشد. این نوع مالکیت، هرچند دارای مزایایی مانند تقسیم سرمایه و مسئولیت ها است، اما در بسیاری از موارد به دلیل عدم توافق شرکا در نحوه بهره برداری، اداره یا فروش ملک، چالش های جدی حقوقی و عملی را به دنبال دارد. در مواجهه با چنین اختلافاتی، زمانی که راهکارهای مسالمت آمیز یا توافق برای افراز (تقسیم) یا فروش به نتیجه نمی رسد، تنها گزینه باقی مانده، مراجعه به سیستم قضایی برای دریافت دستور فروش ملک مشاع است. اهمیت وجود سند رسمی برای ملک مشاع در این فرآیند بسیار بالاست، چرا که سند رسمی، معتبرترین دلیل مالکیت محسوب شده و روند اثبات مالکیت و رسیدگی را تسریع و تسهیل می بخشد و از بروز اختلافات حقوقی احتمالی در خصوص اعتبار مالکیت جلوگیری می کند. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، به بررسی دقیق فرآیند قانونی، ارائه نکات حقوقی تخصصی و ارائه یک نمونه دادخواست کامل برای درخواست دستور فروش ملک مشاعی که دارای سند رسمی است، می پردازد تا مالکین مشاعی، وکلا، دانشجویان حقوق و مشاورین املاک بتوانند با آگاهی کامل از این مسیر حقوقی عبور کنند.

کلیات و مفاهیم بنیادین ملک مشاع

مال مشاع چیست؟

مال مشاع به حالتی از مالکیت اطلاق می شود که در آن، دو یا چند نفر به طور همزمان و بدون تفکیک فیزیکی، در مالکیت یک مال واحد شریک باشند. به عبارت دیگر، هر یک از شرکا در جزء جزء مال، به نسبت سهم خود مالکیت دارند. این حالت، برخلاف مالکیت مفروز است که در آن سهم هر مالک به طور دقیق و فیزیکی مشخص و از سایر سهم ها جدا شده است. برای مثال، اگر یک قطعه زمین به صورت مشاع بین دو برادر باشد، هر کدام از آن ها مالک نیمی از تمام زمین هستند و نمی توان گفت که کدام بخش از زمین متعلق به کدام برادر است، مگر اینکه عملیات افراز صورت پذیرد.

در نظام حقوقی ایران، اشاعه از طرق مختلفی از جمله ارث، قرارداد (مانند خرید مشترک) یا مزج و اختلاط اموال رخ می دهد. وجود سند رسمی در ملک مشاع، اهمیت دوچندانی دارد. سند رسمی، که از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شود، دلیل قاطع و غیرقابل انکار مالکیت است و حقوق مالکین را به صورت شفاف و مستند تثبیت می کند. این سند، اعتبار حقوقی ملک را افزایش داده و در فرآیندهای قضایی مانند درخواست دستور فروش، نقش کلیدی در اثبات مالکیت و تسریع رسیدگی دارد.

چرا به دستور فروش ملک مشاع نیاز پیدا می کنیم؟

نیاز به درخواست دستور فروش ملک مشاع معمولاً در شرایطی بروز می کند که مالکین مشاعی نتوانند به توافقی مشترک برای حل و فصل مسائل مربوط به ملک دست یابند. این دلایل شامل موارد زیر است:

• عدم توافق شرکا برای تقسیم (افراز) یا فروش: رایج ترین دلیل برای مراجعه به دادگاه، عدم رضایت یا توافق تمامی شرکا برای تقسیم فیزیکی ملک یا فروش آن به صورت توافقی است.
• غیر قابل افراز بودن ملک: گاهی اوقات ملک از نظر فنی یا قانونی قابلیت تقسیم فیزیکی را ندارد. برای مثال، متراژ ملک برای تقسیم بین شرکا بسیار کوچک است یا به دلیل کاربری خاص (مانند یک واحد آپارتمان) نمی توان آن را به بخش های مجزا تقسیم کرد. در چنین مواردی، اداره ثبت اسناد و املاک، گواهی عدم افراز صادر می کند که پیش شرط درخواست دستور فروش از دادگاه است.
• وجود اختلافات حقوقی یا عملی در بهره برداری: اختلافات بر سر نحوه استفاده از ملک، پرداخت هزینه ها، یا مسئولیت های مربوط به آن می تواند منجر به بن بست شده و نیاز به مداخله قضایی برای فروش و پایان دادن به اشاعه را ضروری سازد.

تفاوت دستور فروش با حکم فروش: یک تمایز کلیدی

یکی از مهم ترین ابهامات در زمینه فروش ملک مشاع، تفاوت بین دستور فروش و حکم فروش است. درک این تمایز برای مالکین و وکلای آن ها بسیار حیاتی است، چرا که پیامدهای حقوقی متفاوتی دارند. طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ و آیین نامه اجرایی آن، زمانی که اداره ثبت اسناد و املاک، ملک را غیر قابل افراز تشخیص دهد و گواهی عدم افراز صادر کند، هر یک از شرکا می تواند از دادگاه حقوقی درخواست دستور فروش ملک مشاع را نماید.

دستور فروش:
ماهیت حقوقی دستور فروش، نه حکم است و نه قرار قضایی، بلکه یک دستور اداری-قضایی محسوب می شود که دادگاه در وقت فوق العاده (بدون تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از طرفین) صادر می کند. این دستور، جنبه ترافعی ندارد، به این معنی که دعوایی در مفهوم آیین دادرسی مدنی مطرح نشده و قابل تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی یا اعتراض ثالث نیست. مبنای صدور آن، گواهی عدم افراز از اداره ثبت است و هدف، صرفاً پایان دادن به حالت اشاعه از طریق فروش ملک و تقسیم وجه آن بین مالکین است.

حکم فروش:
حکم فروش، در مواردی صادر می شود که دعوای حقوقی با جنبه ترافعی مطرح باشد و دادگاه پس از رسیدگی های قضایی و تشکیل جلسه و امکان دفاع طرفین، حکمی مبنی بر فروش ملک صادر کند. چنین حکمی، قابلیت تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی را دارد و پس از قطعیت، با صدور اجراییه به مرحله اجرا گذاشته می شود. در مورد املاک مشاعی که غیر قابل افراز تشخیص داده شده اند، قانون گذار به صراحت دستور فروش را پیش بینی کرده و نه حکم فروش. این تمایز، سرعت و سادگی فرآیند را افزایش می دهد، زیرا از پیچیدگی ها و طولانی شدن مراحل دادرسی مربوط به احکام قضایی جلوگیری می کند.

بر اساس نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه به شماره 7/99/1826 مورخ 1399/11/29، درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیر قابل افراز بودن، دعوی محسوب نمی شود و دادگاه در وقت فوق العاده دستور فروش صادر می کند. این دستور نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.

گام های پیش از دادخواست: فرآیند افراز در اداره ثبت

مراجعه اولیه: درخواست افراز از اداره ثبت اسناد و املاک

پیش از هرگونه اقدام برای درخواست دستور فروش ملک مشاع، باید فرآیند افراز در اداره ثبت اسناد و املاک طی شود. این مرحله، سنگ بنای درخواست دستور فروش از دادگاه است، زیرا دادگاه تنها در صورتی دستور فروش را صادر می کند که اداره ثبت، غیر قابل افراز بودن ملک را گواهی کرده باشد. شرایط لازم برای درخواست افراز در اداره ثبت عبارتند از:

• ختم عملیات ثبتی: ملک باید دارای سند مالکیت رسمی باشد و عملیات ثبتی آن به پایان رسیده باشد.
• عدم وجود محجور یا مفقودالاثر: هیچ یک از مالکین مشاعی نباید صغیر، مجنون یا غایب مفقودالاثر باشند. در صورت وجود چنین مواردی، صلاحیت رسیدگی به افراز مستقیماً با دادگاه حقوقی است.
• عدم وجود سند معارض: نسبت به ملک مورد تقاضا، نباید سند مالکیت معارض وجود داشته باشد.

مدارک مورد نیاز برای درخواست افراز معمولاً شامل اصل سند مالکیت رسمی، کارت ملی متقاضی و تکمیل فرم درخواست افراز است. متقاضی (یا وکیل او) با در دست داشتن این مدارک به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه و درخواست خود را ثبت می کند.

مراحل عملی رسیدگی به درخواست افراز در اداره ثبت

پس از ثبت درخواست افراز در اداره ثبت، مراحل زیر طی می شود:

1. تشکیل پرونده و ارجاع به کارشناس ثبتی: درخواست افراز ثبت شده و به کارشناس مربوطه در اداره ثبت ارجاع داده می شود.
2. بررسی سوابق ثبتی: کارشناس ثبتی ابتدا سوابق ملک را از نظر وضعیت ثبتی، مالکیت، متراژ و عدم وجود سند معارض بررسی می کند.
3. نقشه برداری و معاینه محل: در صورت لزوم و در صورتی که افراز ملک محتمل باشد، واحد ثبتی به یک نقشه بردار ماموریت می دهد تا با صدور اخطاریه برای تمامی مالکین مشاعی، آن ها را برای معاینه محل و نقشه برداری دعوت کند. نقشه بردار با حضور در محل و با همکاری نماینده ثبت، اقدام به ترسیم نقشه افرازی و تنظیم صورتمجلس می نماید.
4. استعلام از شهرداری و سایر مراجع ذی ربط: مطابق ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت و ماده ۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری، اداره ثبت موظف است نقشه پیشنهادی را به شهرداری محدوده ملک ارسال کند. شهرداری ظرف حداکثر دو ماه نتیجه را از لحاظ امکان افراز، ممنوعیت افراز یا لزوم اصلاح نقشه افراز اعلام می نماید.
5. ابلاغ تصمیم واحد ثبتی: پس از وصول پاسخ از شهرداری و بررسی های نهایی، اداره ثبت با توجه به سوابق موجود، صورتمجلس تنظیم شده و استعلامات، تصمیم نهایی خود را مبنی بر قابل افراز بودن یا غیر قابل افراز بودن ملک به تمامی مالکین مشاعی ابلاغ می کند.

این تصمیم ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه صالح قضایی (دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک) است. عدم اعتراض در این مهلت به معنی قطعی شدن تصمیم ثبت است.

اهمیت گواهی عدم افراز: کلید درخواست دستور فروش

اگر اداره ثبت اسناد و املاک، ملک مشاع را غیر قابل افراز تشخیص دهد، گواهی عدم افراز صادر می کند. این گواهی، مهم ترین مدرک و پیش نیاز قانونی برای طرح دادخواست دستور فروش ملک مشاع در دادگاه است. بدون این گواهی، دادگاه به درخواست دستور فروش رسیدگی نخواهد کرد. گواهی عدم افراز به این معنی است که تقسیم فیزیکی ملک بین شرکا به دلیل عواملی نظیر متراژ کم، کاربری خاص، یا ضوابط شهرسازی، عملاً امکان پذیر نیست.

پس از صدور تصمیم واحد ثبتی مبنی بر غیر قابل افراز بودن و ابلاغ آن به تمامی مالکین، اگر هیچ یک از شرکا ظرف مهلت ده روز به این تصمیم اعتراض نکنند، تصمیم قطعی تلقی شده و متقاضی می تواند با ارائه گواهی عدم افراز به دادگاه، درخواست دستور فروش ملک مشاع دارای سند رسمی را مطرح کند. در صورت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی، دادگاه به اعتراض رسیدگی کرده و در نهایت تصمیم خود را صادر می نماید که این تصمیم دادگاه نیز قابل تجدیدنظر است.

تنظیم و تقدیم دادخواست دستور فروش ملک مشاع دارای سند رسمی

مهمترین نکات حقوقی و عملی در تنظیم دادخواست

تنظیم صحیح دادخواست، گامی اساسی برای تسریع و موفقیت در فرآیند دستور فروش ملک مشاع است. توجه به نکات زیر از اهمیت بالایی برخوردار است:

• خواهان: هر یک از شرکای ملک مشاعی (یا وکیل قانونی آن ها) می تواند به تنهایی یا به همراه سایر شرکا، درخواست دستور فروش را مطرح کند. نیازی به رضایت تمامی شرکا برای طرح این درخواست نیست.
• خوانده: تمامی سایر مالکین مشاعی که جزو خواهان نیستند، باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. لازم است مشخصات کامل و نشانی دقیق آن ها در دادخواست درج شود تا ابلاغ قانونی به درستی صورت گیرد.
• خواسته: خواسته باید به صورت دقیق و صریح تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع به پلاک ثبتی … با ذکر کامل مشخصات ملک (شامل پلاک ثبتی فرعی و اصلی، بخش ثبتی، نشانی، متراژ و نوع کاربری) نگاشته شود.
• دلایل و منضمات: پیوست کردن مدارک و دلایل زیر به دادخواست ضروری است:
  • تصویر مصدق سند مالکیت رسمی (یا اسناد مالکیت رسمی تمامی شرکا در صورت دسترسی).
  • گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک به همراه ابلاغیه قطعی آن به تمامی مالکین.
  • وکالتنامه وکیل (در صورت مراجعه وکیل).
  • رسید پرداخت هزینه دادرسی.

  تأکید بر اهمیت رسمی بودن سند: وجود سند مالکیت رسمی برای ملک مشاع، نیاز به اثبات مالکیت را مرتفع کرده و روند رسیدگی را تسهیل می کند. دادگاه بر اساس این سند، مالکیت خواهان را احراز می نماید.

• نکات ویژه:
  • وجود محجور یا مفقودالاثر: اگر در بین مالکین محجور یا مفقودالاثر وجود داشته باشد، دادخواست باید مستقیماً از ابتدا در دادگاه حقوقی مطرح شود و در ستون خواسته علاوه بر درخواست دستور فروش، درخواست صدور گواهی افراز نیز قید گردد، چرا که اداره ثبت در چنین مواردی صلاحیت رسیدگی ندارد.
  • درج دقیق مشخصات ملک: کلیه جزئیات پلاک ثبتی (فرعی و اصلی)، بخش ثبتی، نشانی کامل، متراژ دقیق و نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی) باید به دقت در دادخواست آورده شود.

نمونه کامل دادخواست دستور فروش ملک مشاع دارای سند رسمی

مشخصات خواهان/خواهان ها:

1. نام و نام خانوادگی: [نام کامل خواهان]
2. کد ملی: [کد ملی خواهان]
3. نشانی: [نشانی دقیق پستی خواهان]
4. تلفن/همراه: [شماره تماس خواهان]

مشخصات خوانده/خواندگان:

1. نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده ۱]
2. کد ملی: [کد ملی خوانده ۱]
3. نشانی: [نشانی دقیق پستی خوانده ۱]
4. نام و نام خانوادگی: [نام کامل خوانده ۲]
5. کد ملی: [کد ملی خوانده ۲]
6. نشانی: [نشانی دقیق پستی خوانده ۲]
7. (و سایر خواندگان به همین ترتیب)

مشخصات وکیل (در صورت وجود):

1. نام و نام خانوادگی: [نام کامل وکیل]
2. کد ملی: [کد ملی وکیل]
3. نشانی: [نشانی دفتر وکیل]

خواسته:

تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع به پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، مفروز و مجزی شده از [شماره ملک مفروزی قبلی، در صورت وجود]، واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان/شهرستان حوزه ثبتي]، به آدرس [نشانی دقیق ملک: خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و واحد، کد پستی].

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت رسمی به شماره [شماره دفتر املاک / شماره چاپی سند] [در خصوص سهم خواهان و در صورت امکان سایر شرکا].
2. گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ صدور گواهی] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام حوزه ثبتی] به همراه ابلاغیه قطعی آن به تمامی مالکین مشاعی.
3. وکالتنامه وکیل (در صورت وجود).

شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و تقدیم احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب/اینجانبان [نام خواهان/خواهان ها] به وکالت از موکل/موکلین خود [در صورت وجود وکیل، نام موکل/موکلین ذکر شود]، به موجب سند مالکیت رسمی پیوست (شماره [شماره سند] دفتر [شماره دفتر املاک])، مالک [میزان سهم خواهان، مثلاً دو دانگ از شش دانگ مشاع] از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش] [نام شهرستان/شهرستان حوزه ثبتي]، به نشانی [آدرس کامل ملک] می باشم/می باشیم.

نظر به اینکه ادامه مشارکت و تصرف در ملک مشاع مذکور به دلیل [ذکر دلایل عدم امکان مشارکت و توافق، مثلاً: عدم توافق با خواندگان محترم در نحوه اداره و بهره برداری از ملک و همچنین مشکلات عدیده حادث شده در روابط فی مابین]، موجبات بروز اختلافات و دعاوی متعدد را فراهم آورده و امکان فعالیت همزمان شرکا مقدور نمی باشد، اینجانب/موکل/موکلین اینجانب جهت تعیین تکلیف و خاتمه دادن به وضعیت اشاعه، از اداره محترم ثبت اسناد و املاک [نام حوزه ثبتی] درخواست افراز ملک را نمودم/نمودیم. اما، اداره محترم ثبت اسناد و املاک [نام حوزه ثبتی]، طی گواهی عدم افراز به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ صدور گواهی]، پلاک ثبتی فوق الذکر را غیر قابل افراز تشخیص و اعلام نموده است. این تصمیم طی ابلاغیه رسمی به تمامی مالکین مشاعی (خواندگان محترم) ابلاغ گردیده و در مهلت قانونی مقرر، هیچ اعتراضی نسبت به آن صورت نگرفته و قطعی شده است.

لذا با عنایت به مراتب معروضه و مستنداً به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷/۰۸/۲۲ و ماده 9 آیین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب ۱۳۵۸/۰۲/۲۰ هیئت وزیران، که مقرر می دارد: در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد، از محضر دادگاه محترم و با توجه به سند رسمی مالکیت و گواهی عدم افراز صادره، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع مذکور، پس از ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری و از طریق مزایده، مورد استدعاست تا وجوه حاصله به نسبت سهام بین شرکا تقسیم گردد.

با تشکر و تجدید احترام

نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل خواهان:

امضا:

تاریخ:

روند رسیدگی به دستور فروش در دادگاه

ثبت دادخواست و ارجاع به شعبه

پس از تنظیم دقیق دادخواست دستور فروش ملک مشاع، مرحله بعدی ثبت آن در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. دادخواست توسط دفاتر خدمات قضایی ثبت شده و به دادگاه صالح (دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک) ارجاع داده می شود. پرونده به یکی از شعب دادگاه حقوقی اختصاص می یابد تا اقدامات لازم برای رسیدگی به آن آغاز شود.

در این مرحله، هزینه دادرسی مربوط به درخواست دستور فروش پرداخت می گردد. از آنجا که دستور فروش ماهیت دعوایی ندارد و ترافعی نیست، هزینه دادرسی آن معمولاً بر اساس دعاوی غیرمالی محاسبه می شود که به مراتب کمتر از دعاوی مالی است.

اقدامات دادگاه پس از دریافت دادخواست

دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش و بررسی مدارک پیوست، اقدامات زیر را انجام می دهد:

1. استعلام وضعیت ثبتی ملک: هرچند گواهی عدم افراز پیوست دادخواست است، برخی محاکم جهت اطمینان بیشتر، مجدداً وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام می کنند تا از صحت اطلاعات و عدم تغییر در وضعیت ثبتی اطمینان حاصل شود. این استعلام شامل بررسی وضعیت رهن، توقیف، یا هرگونه محدودیت دیگر بر ملک است.
2. ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری: دادگاه جهت تعیین قیمت روز ملک، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس مربوطه پس از معاینه ملک و بررسی شرایط بازار، قیمت ملک را تعیین کرده و نظریه کارشناسی خود را به دادگاه ارائه می دهد. هزینه های کارشناسی بر عهده متقاضی (خواهان) است که بعداً از محل فروش ملک قابل استرداد است.
3. عدم نیاز به دعوت از طرفین برای جلسه رسیدگی: همانطور که پیش تر ذکر شد، دستور فروش ماهیت ترافعی ندارد. بنابراین، دادگاه برای صدور دستور فروش نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی و دعوت از خواهان و خوانده ندارد. تصمیم دادگاه در وقت فوق العاده و بر اساس مدارک موجود و نظریه کارشناسی صادر می شود.

مدت زمان تقریبی رسیدگی تا صدور دستور فروش، بسته به حجم کاری شعبه دادگاه و سرعت عملکرد کارشناس رسمی دادگستری، متغیر است، اما معمولاً کمتر از زمان لازم برای رسیدگی به دعاوی حقوقی ترافعی است.

صدور دستور فروش: ماهیت و آثار آن

پس از انجام اقدامات فوق و وصول نظریه کارشناسی (و در صورت عدم اعتراض به آن)، دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند. بار دیگر تأکید می شود که این تصمیم دادگاه، نه حکم است و نه قرار قضایی. این تمایز در حقوق ایران دارای آثار مهمی است:

• عدم قابلیت تجدیدنظرخواهی: بر اساس اصول آیین دادرسی مدنی، تنها احکام و قرارهای خاصی قابل تجدیدنظرخواهی هستند. از آنجا که دستور فروش، حکم یا قرار محسوب نمی شود، قابلیت اعتراض، تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی را ندارد. این امر به سرعت بخشیدن به فرآیند کمک می کند و از طولانی شدن دعوا در مراحل بالاتر جلوگیری می نماید.
• ماهیت اجرایی: دستور فروش به خودی خود دارای ماهیت اجرایی است و مستقیماً به دایره اجرای احکام دادگستری ارجاع می شود تا فرآیند مزایده و فروش ملک آغاز گردد.

صدور دستور فروش، نقطه عطفی در فرآیند است و پس از آن، پرونده از حیطه دادگاه رسیدگی کننده خارج شده و به بخش اجرای احکام منتقل می گردد.

اجرای دستور فروش ملک مشاع

نقش دایره اجرای احکام دادگستری

پس از صدور دستور فروش توسط دادگاه، پرونده برای اجرا به دایره اجرای احکام همان دادگستری ارجاع داده می شود. دایره اجرای احکام مسئولیت نظارت بر تمامی مراحل اجرایی فروش ملک را بر عهده دارد تا حقوق تمامی شرکا و دیگر ذینفعان (مانند مرتهن یا توقیف کننده) به درستی رعایت شود. کارشناسان اجرای احکام، ضمن رعایت دقیق مقررات مربوط به مزایده و فروش، نسبت به انجام اقدامات لازم برای مزایده و نهایتاً انتقال سند مالکیت اقدام می نمایند.

مدیر اجرای احکام، بر اساس دستور فروش صادره و نظریه کارشناسی قیمت گذاری ملک، تشریفات مزایده را آغاز می کند. این تشریفات شامل آگهی مزایده، تعیین روز و ساعت مزایده، و فراهم آوردن مقدمات قانونی برای فروش ملک است.

مراحل مزایده و فروش ملک

مزایده ملک مشاع وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی و آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع صورت می پذیرد. مراحل اصلی مزایده به شرح زیر است:

1. آگهی مزایده: دایره اجرای احکام، با رعایت تشریفات قانونی، آگهی مزایده را منتشر می کند. این آگهی معمولاً شامل مشخصات دقیق ملک، قیمت پایه مزایده (بر اساس نظریه کارشناس)، زمان و مکان برگزاری مزایده و شرایط شرکت در آن است. آگهی مزایده باید در روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر وسایل ارتباط جمعی اطلاع رسانی شود.
2. برگزاری جلسه مزایده: در تاریخ و ساعت مقرر، جلسه مزایده با حضور نماینده دایره اجرای احکام و شرکت کنندگان برگزار می شود. پیشنهاددهندگان، قیمت های خود را ارائه می دهند و ملک به کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده و شرایط مزایده را رعایت کرده باشد، واگذار می شود.
3. اعلام برنده مزایده و پرداخت وجه: پس از تعیین برنده مزایده، او موظف است ظرف مهلت قانونی (معمولاً یک ماه) مابقی وجه پیشنهادی خود را به حساب سپرده دادگستری واریز کند.
4. انتقال سند: پس از پرداخت کامل وجه توسط برنده مزایده، دایره اجرای احکام اقدامات لازم را برای انتقال رسمی سند مالکیت ملک به نام خریدار انجام می دهد. در این مرحله، نماینده دادگاه یا خود مدیر اجرا می تواند به جای مالکین مشاعی که همکاری نمی کنند، سند را امضا کند.

تقسیم وجوه حاصل از فروش

پس از فروش ملک و وصول کامل وجه به حساب سپرده دادگستری، دایره اجرای احکام اقدام به تقسیم وجوه حاصله بین مالکین مشاعی، به نسبت سهم آن ها، می نماید. در این مرحله، هزینه های قانونی از جمله هزینه های دادرسی، کارشناسی و اجرای احکام (در صورت تعلق) از مبلغ کل کسر و مابقی به هر یک از شرکا پرداخت می شود.

نکته مهم: برای دستور فروش، برخلاف احکام قضایی، نیازی به صدور اجراییه و پرداخت نیم عشر دولتی نیست. این موضوع، به دلیل ماهیت اداری-قضایی دستور فروش است که در آن دعوایی به معنای خاص کلمه مطرح نمی شود. این امر خود باعث کاهش هزینه ها و سرعت بخشیدن به فرآیند اجرایی می شود.

سوالات متداول و نکات حقوقی تکمیلی

آیا دستور فروش ملک مشاع قابل اعتراض است؟

خیر، دستور فروش ملک مشاع، که دادگاه بر اساس گواهی عدم افراز اداره ثبت صادر می کند، یک دستور قضایی است و نه حکم یا قرار. بر اساس مواد 331 و 332 قانون آیین دادرسی مدنی، تنها احکام و قرارهای مشخصی قابلیت تجدیدنظرخواهی دارند. لذا، دستور فروش به خودی خود قابل اعتراض، تجدیدنظرخواهی، یا فرجام خواهی در مراجع بالاتر قضایی نیست. این ویژگی به سرعت بخشیدن به فرآیند خاتمه دادن به حالت اشاعه کمک می کند.

آیا صدور دستور فروش ملک مشاع در رهن یا توقیف امکان پذیر است؟

بله، صدور دستور فروش برای ملک مشاعی که در رهن یا توقیف است، امکان پذیر می باشد. رویه قضایی و نظریات مشورتی جدید قوه قضاییه بر این نکته تأکید دارند که وجود رهن یا توقیف بر سهم یکی از شرکا، مانع از صدور دستور فروش کل ملک مشاع نیست. در چنین مواردی، دادگاه دستور فروش را با حفظ حقوق مرتهن (طلبکار دارای رهن) یا توقیف کننده (ذینفعی که حکم توقیف دارد) صادر می کند. به این معنی که در زمان فروش ملک از طریق مزایده، حقوق مرتهن یا توقیف کننده از محل سهم مالک رهن دهنده یا توقیف شده پرداخت خواهد شد. این امر، مطابق با ماده 55 قانون اجرای احکام مدنی است که فروش مال توقیف شده را با حفظ حقوق مرتهن جایز می داند.

تفاوت دستور فروش با تقسیم ترکه در املاک ورثه ای چیست؟

اگر مالکیت مشاعی افراد ناشی از ارث باشد، یعنی ملک بخشی از ترکه متوفی باشد، ورثه باید ابتدا دادخواست تقسیم ترکه مطرح کنند، نه دستور فروش. در فرآیند تقسیم ترکه، دادگاه ابتدا اقدام به ارکه می کند و سپس با توجه به قابلیت افراز یا عدم افراز ملک، تصمیم می گیرد. اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه در قالب حکم یا قرار، دستور به فروش آن (به عنوان بخشی از تقسیم ترکه) خواهد داد که این با دستور فروش ملک مشاع ناشی از گواهی عدم افراز متفاوت است. درخواست تقسیم ترکه جنبه ترافعی دارد و تصمیم دادگاه در این خصوص حکم قضایی محسوب شده و قابلیت تجدیدنظرخواهی دارد.

آیا با سند عادی می توان درخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کرد؟

خیر. یکی از شروط اصلی برای درخواست دستور فروش ملک مشاع، این است که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد و عملیات ثبتی آن به پایان رسیده باشد. دادگاه تنها بر اساس سند رسمی، مالکیت خواهان را احراز و به درخواست رسیدگی می کند. اگر مالکیت بر اساس سند عادی باشد، ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح و پس از اخذ سند رسمی، اقدام به درخواست دستور فروش نمود.

آیا دستور فروش شامل سرقفلی می شود؟

خیر، دستور فروش ملک مشاع صرفاً در خصوص عرصه (زمین) و اعیان (ساختمان) ملک است و شامل حقوق غیرمادی مانند سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت نمی شود. در مواردی که ملک دارای حق سرقفلی است، دستور فروش با استثنای این حقوق صادر و اجرا می گردد. در صورت وجود حق سرقفلی، مالک جدید ملک پس از فروش نیز موظف به رعایت حقوق مستاجر دارای سرقفلی است. برای انتقال یا تعیین تکلیف سرقفلی، باید دادخواست های مربوط به خود (مانند الزام به تجویز انتقال منافع) مطرح شود.

هزینه های فرآیند دستور فروش ملک مشاع چقدر است؟

هزینه های فرآیند دستور فروش شامل موارد زیر است:

• هزینه دادرسی: این هزینه معمولاً بر اساس دعاوی غیرمالی محاسبه شده و مبلغ ثابتی است که در زمان ثبت دادخواست پرداخت می شود.
• هزینه کارشناسی: مبلغی است که برای ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری پرداخت می شود. این هزینه بر اساس تعرفه کارشناسی و ارزش ملک تعیین می گردد.
• هزینه های مزایده و آگهی: شامل هزینه های انتشار آگهی مزایده در روزنامه ها و سایر مخارج اجرایی مزایده است.
• هزینه های انتقال سند: شامل عوارض و مالیات های مربوط به انتقال مالکیت ملک به خریدار است.

تمامی این هزینه ها در ابتدا ممکن است توسط خواهان پرداخت شود، اما در نهایت از محل وجوه حاصل از فروش ملک کسر و مابقی بین شرکا تقسیم می گردد.

مدت زمان تقریبی کل فرآیند چقدر است؟

مدت زمان کل فرآیند از ثبت درخواست افراز در اداره ثبت تا اجرای دستور فروش و تقسیم وجوه، متغیر است و به عوامل مختلفی از جمله حجم کاری اداره ثبت و دادگاه، پیچیدگی پرونده، تعداد شرکا و سرعت پاسخگویی مراجع ذی ربط بستگی دارد. به طور تقریبی، این فرآیند می تواند از 6 ماه تا 2 سال یا بیشتر به طول بینجامد. مرحله افراز در اداره ثبت، استعلامات شهرداری و نهایتاً فرآیند مزایده در اجرای احکام، از بخش های زمان بر این مسیر حقوقی هستند.

چالش های رایج در مسیر دستور فروش و راه حل ها.

برخی از چالش های رایج عبارتند از:

• عدم همکاری برخی شرکا: ممکن است برخی شرکا در مراحل مختلف از جمله امضای اسناد یا همکاری در بازدید کارشناس همکاری نکنند. دادگاه و دایره اجرا در چنین مواردی با اتخاذ تدابیر قانونی و جایگزینی امضای مقام قضایی، فرآیند را پیش می برند.
• وجود محدودیت ها بر ملک: رهن، توقیف یا سایر محدودیت ها می تواند فرآیند را پیچیده کند، اما همانطور که ذکر شد، مانع از صدور دستور فروش نیست و حقوق ذینفعان حفظ خواهد شد.
• نوسانات بازار ملک: قیمت گذاری ملک در زمان ارزیابی ممکن است با زمان مزایده تفاوت داشته باشد. در صورت لزوم، می توان درخواست تجدیدنظر در ارزیابی را مطرح کرد.

برای مواجهه با این چالش ها، مشاوره و همراهی یک وکیل متخصص در امور ملکی و ثبتی بسیار ضروری است.

نتیجه گیری و توصیه نهایی

دستور فروش ملک مشاع دارای سند رسمی، راهکاری قانونی و مؤثر برای حل اختلافات مالکین مشاعی و پایان دادن به حالت اشاعه است، به ویژه زمانی که توافق بین شرکا برای افراز یا فروش ملک حاصل نمی شود. این فرآیند، هرچند دارای مراحل قانونی مشخص و نیازمند دقت فراوان است، اما با آگاهی از گام های آن و رعایت نکات حقوقی مربوطه، می توان به نتیجه مطلوب دست یافت.

از مراجعه اولیه به اداره ثبت اسناد و املاک برای دریافت گواهی عدم افراز، تا تنظیم دقیق دادخواست در دفاتر خدمات قضایی و پیگیری روند رسیدگی در دادگاه و نهایتاً اجرای دستور فروش در دایره اجرای احکام، هر مرحله دارای اهمیت ویژه ای است. درک تفاوت میان دستور فروش و حکم فروش و آگاهی از عدم قابلیت اعتراض به دستور فروش، از نکات کلیدی این مسیر است.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و اداری این فرآیند، از جمله تنظیم دادخواست، ارائه مستندات صحیح، پاسخگویی به ابهامات احتمالی و پیگیری مراحل اجرایی، توصیه اکید می شود که مالکین محترم حتماً از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی و ثبتی بهره مند شوند. یک وکیل کارآزموده می تواند با ارائه راهنمایی های دقیق و تخصصی، از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کرده، فرآیند را تسریع بخشد و از تضییع حقوق شما ممانعت به عمل آورد. برای دریافت مشاوره تخصصی و کمک در تنظیم دادخواست و پیگیری پرونده، می توانید با ما تماس بگیرید و از تخصص ما در این زمینه بهره مند شوید.